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《观点指数·2023中国房地产行业发展白皮书》重磅发布!
作者:佚名    房地产信息来源:本站原创    点击数:    更新时间:2023/8/9    

  观点指数 步入2023年,房地产市场出现积极转变,一季度财报来看,部分房企归母净利润等指标实现同比增长,合同负债净值上升,意味着销售有所好转。同时,信贷收紧的动作已远去,企业得到短暂恢复。

  地产行业经历了前所未有的挑战,目前收入担忧、融资缺乏等预期因素依旧存在,传统的地产开发业务如何在不过度依赖高息负债的情况下稳健推进?地产深入变革中,相关行业如何抓住资本机遇提升发展?未来调整还会持续,新的发展模式、新的行业格局将会是怎样的?住宅业务之外,产业物流、商业、康养、物业服务、数字科技等更多赛道将会带来什么样的发展机遇?如何把握?

  观点指数研究院结合专业的数据分析和深度的研究,全方位多维度地剖析当前房地产及新经济地产各业态各环节的发展现状,并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析,在2023博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2023中国房地产行业发展白皮书》,与各方企业共谋划,同成长。

  以下为白皮书节选,更多请查阅《2023中国房地产行业发展白皮书》阅读原文。

  1-6月,前 100 房企实现累计权益销售额22980亿元,同比下降 4.7%。中海、保利发展和万科占据前三甲,分别录得权益销售金额1675.6 亿元、1657.5亿元以及1325.6亿元,其中中海和保利发展同比分别上升 30.1%和 17.4%,万科同比下降 5.3%。

  从上半年权益销售的增长率来看,增长较快的民企仅大华集团一家,其余主要是央国企,另外,绿城中国上半年权益销售额增长亦达到39.7%。

  销售均价方面,6月前100 房企录得全口径销售金额5378亿元,销售面积3218万平方米,销售均价为1.67万元/ 平方米,较5月下降3.4%,较去年6月轻微上升1%。

  从上半年的房价走势来看,市场发展趋势尚不明朗,尽管上半年新房销售价格基本保持上升趋势,但需求在 3-4月集中释放后保持低位,五一、端午等假期节点的看房、成交量未有明显上升。

  二手房销售价格短暂回升后再现下跌,或意味着房价“挤泡沫”的过程仍在持续。观点指数认为,新房市场的价格上升,一定程度上是部分高端、豪华项目的畅销所支撑的;而二手房市场的发展趋势则更能反映首次购房的刚需和置换类改善型需求市场的情况。

  早前更有消息传出,二线城市将全面取消限购。观点指数认为,当前房地产市场实施精准调控,全面放开限购的可能性较小,放宽限购区域或调整限购规则引导市场需求流向特定区域的可能性更大;但该消息亦反映出,市场仍期待强有力的政策刺激。

  疫情管控放开后,房地产市场投资信心增强,在春节过后的 3 月表现更加明显,但由于当前房地产投资区域集中,整体规模收缩,叠加销售仍处于低谷等因素,房地产投资开发资金规模未有明显提升。

  另外,土地出让收入的下降亦反映出房地产投资规模的下行趋势。据财政部公布的数据,2023 年1-6 月国有土地使用权出让收入18687 亿元,同比下降20.9%。

  各地正在探索通过金融保障提高房地产的投资信心,如连云港在保障商品房正常交付的前提下,合理释放监管资金用于开发项目运营。广州在加快开展保函置换预售监管资金业务。发改委《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》则提出从促进民间投资引导专项、搭建民间投资问题反映和解决渠道、健全保障机制等方面激发民间资本投资活力。

  6月20日的LPR数据显示,1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。LPR下降10BP,贷款利率进一步下降。目前首套房贷利率最低已降至3.6%,据观点指数监测,珠海、清远等城市已经执行这一最低利率。

  从住户中长期贷款变动来看,4、5月商品房销售总额超过1.9万亿元,但同期住户中长期贷款额仅新增528亿元,意味着贷款购房数量锐减,全款购房占据当下购房市场的主流,而全款购房者通常更青睐于高端产品。

  从当下商品房销售热点板块和热门项目的情况亦可以发现,当下高端项目去化相对顺利。

  报告期内一些地方出台代建项目政策文件,出台背景是在实施代建过程中,因代建单位服务水平参差不齐等原因,造成部分项目单位选择代建方式的获得感不强,市场上优质企业参与代建的积极性不高,代建制度作用有待进一步发挥。实施项目代建制对加快政府投资项目建设、提高项目建设质量有较为明显的作用。

  对代建企业而言,获得政府代建项目需要具备实力,这也倒逼企业进一步提升专业能力、优化管理流程等。如绿城管理、碧桂园等企业在项目中使用科技赋能,从而提升整体建造水平。

  而商业代建收费则是另一套逻辑。中原建业提供代建服务并允许项目拥有人使用“建业”品牌销售,从而收取基础管理服务费和溢价管理服务费。其中,基础管理服务费主要按照在管项目建筑面积乘以每平方米预先协定费率计算;溢价管理服务费即若销售所得款项超过售价目标,则收取超出金额的10%-20%作为溢价管理服务费。这类收费方式给代建方带来不错的效益。

  合作类型上,据观点指数不完全统计,10家样本企业在项目获取上呈现出多元化的特点,即项目类型有住宅、公建、保障房、社区等。观点指数认为,这和企业自身基因、定位和市场趋势息息相关,有的是母公司专注于做住开业务,该类代建经验丰富;而部分则是母公司是综合性较强的企业,定位上更倾向于做公建或者产业园项目。

  需要关注到的是,一些产业园项目,业主则希望代建企业能够做好运营管理,比如招商引资、物业服务等方面的输出。可以看到,业主需求已不再局限于建造项目,还对代建完成“前端+后端”的需求有所提高。未来代建在保持轻资产属性下,通过流量整合,实现资产的开发、变现、持有运营、增值等场景化服务业务闭环。

  观点指数认为,未来代建增长放量到一定程度时,营收对规模扩张的增长依赖将放缓,“重服务、代运营、可持续”的特点会愈发突出。

  据观点指数不完全统计,上半年代建项目动态主要以东部城市为主。该区域城市需求旺盛,其背后是人口巨量聚集和城市水平提升,以及旧改所带来的一系列项目建设机会。

  据观点指数观察,一些具有区域优势的企业在本地会有获得代建项目的更大优势。如德信地产在湖州获得武康街道两个地块项目,蓝城集团在湖州获得一个项目,华润置地和万科在深圳均有新增代建项目。

  观点指数认为,聚焦于某个区域或一些三四线城市的代建企业还是有生存空间,主要是这些企业在该地有信息优势,充分了解当地市场,资源整合能力较好,并且与政府建立了长期的信任,项目流程效率高。

  2023 年年初,多家房企宣布今年的定增计划,截止至6 月26 日,据观点指数统计共有招商蛇口、中交地产、保利发展、福星股份、大名城、陆家嘴等6 家企业获得定增批准。上述六家房企此轮定增募资总额共计349.9 亿元。

  2022 年年末,证监会发布调整优化房企股权融资方面的五条措施,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、积极发挥私募股权投资基金作用。

  值得关注的是,股权融资在国企和民企间的分化依旧显著。 前述的六家获批定增的房企中,仅福星股份和大名城为民企,募集金额分别为13.4亿元和25.5亿元,两者之和勉强与国企持平。

  尽管政策端支持力度较大,但是优质投资者难寻,资金呈现远离地产的倾向。观点指数认为,存量时代的资金流出 是必然规律,欧美及日本的房地产行业在同时期也经历同 样的问题。当前需要依靠不动产创造一片具有增长潜力的 “蓝海”,固有思维势必会被市场所淘汰。然而,产业正处于新旧发展模式的磨合期,投资者对房地产行业的历史债务仍存顾虑。定增计划能否实际募资成功是未知数,定增成功能否真的改变项目现状同样是未知数。

  据Wind数据统计,当前旭辉控股、世茂集团、佳源国际控股、当代置业、力高集团、花样年控股、中国恒大、中国奥园、祥生控股、大唐集团控股、阳光100中国等十余家房企处于停牌状态。上述房企停牌的原因多是无法按时发布财报,融创中国、佳兆业、合景泰富等房企现阶段已通过补发年报实现复牌。

  由于退市条件有所不同,A股房企大多数企业的棘手问题在于过低的二级市场价格。观点指数认为,除了较少数房企经过重组或者债务化解成功复牌外,更多的房企则已经被实施退市或正在退市的路上。

  房企退市或被摘牌,从当前市场前景来看扭转难度极大。在行业调整与存量时代的宏观环境下,部分企业的持续经营能力与投资策略确实存在问题,且出现明显的盲目扩张迹象。

  2023年上半年,房企境内债务到期规模约3028亿元,约占全年行业整体债务到期量的46%。这与往年的结构类似,房企下半年的债务压力相对较大。各个房企对于境内债务的重视程度明显变高,整体到期规模较大但相对违约规模在近期小于65亿元。

  境内到期规模并没有境外集中,并没有明显突出的清偿情况,但庞大的债务规模不容轻视。不仅如此,较为集中的展期事件,将当前的债务压力转移至2023-2024年,但信用风险并未完全消除。

  在债权市场中,美元债务偿付的不确定性最高,而且境外债务过去曾是民营房企的“偏爱”,这在下行周期市场中,风险进一步提高。

  对于出险企业而言,过去一段时间内其重组方案的推出取得了一些进展,但是只是缓解债务的展期手段,不具备可持续性。而销售方面,则因为出险,品牌形象受到负面影响,叠加整体市场的低迷,销售的恢复更为滞后,对于后续资本结构的可续性,带来较大的不确定性。

  观点指数对当前房企的境外市场较为担心,2022年1月至2023年6月,净融资总额达到-733.6亿美元,这一庞大的数量绝非短期就可以“回血”的。

  2023年上半年,观点指数收录的地产资管主要融资事件合计29起,融资金额约3456亿元(其中黑石房地产基金已获2176亿元的资本承诺)。这些资金主要投向商业或新经济地产行业,如商业地产、物流仓储、产业园和住房租赁等。方式涉及发行债券、IPO、设立基金或设立合伙企业等。

  对比成本较高海外债,自贸区债券有着不一样的优势。自贸区债券市场介于境内市场和传统离岸市场之间,在定位上具有独立性,从目前的监管体系来看,自贸区债可以视为境外债,不过自贸区债券较境内外债券有着更为灵活的募集资金用途。监管层允许发行人自由使用募集资金,可用于债务偿还、补充营运资本和其他企业用途。

  2023 年上半年,观点指数收录的地产资管领域并购事件共有12 起,总的披露金额约121.46 亿元。城市商业类(商办、酒店及公寓)有9 起,仓储类有3 起。交易标的资产主要位于北上广深、天津和宁波等地。

  2023年上半年,观点指数收录的主要ABS项目规模为358.17亿元,共15只。其中已发行的有13只,规模为321.15亿元。涉及到的底层资产类型包括商业、商办、办公、仓储、住房租赁和产业园等。

  随着2023年经济开始复苏,仓储景气逐渐回升,再加上监管层对优质地产债的信用加持,市场信心有所恢复,仓储类ABS迎来合适的发行时机。同时,作为REITs的另一种替代品,其发行门槛相对较低,有利于处于培育期的仓储资产获取资金。

  公募REITs方面,四只公募REITs扩募项目均完成定向募集,合计募资超50亿元。扩募将是公募REITs未来主要的资金来源,一方面可以持续优化已上市公募REITs的资产组合,另一方面,房企手中的存量资产也可以持续稳定地退出,这也吸引了大批地产商积极发展公募REITs。

  资产证券化方面,交易商协会发布企业资产证券化基础性制度,加强了该领域的信息披露水平,有利于投资者识别风险。同时,深交所发布保险资管公司开展ABS及REITs业务相关要求,拓展了ABS和REITs的业务主体,将资产证券化管理人的范围扩大至符合条件的保险资产管理公司,这有助于向市场输送保险资产管理公司丰富的投资和运营管理经验。

  3月24日,证监会发布的两个文件均提出,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

  但需要注意的是,那些拿地时间较早,成本较低,区位较为核心,经营时间较长的购物中心,在筹备REITs过程中若更换主体,可能会带来高额的税收。这并不利于上述优质资产进行公募REITs退出。反倒是那些并购来的,成本较高,有较大的退出需求的成熟购物中心,很可能会成为首批消费基础设施公募REITs试点的资产标的。因此,能否吸引大量的优质购物中心上市,还有待观察。

  从目前A股上市公司公布的ESG报告来看,大部分企业侧重披露ESG相关的管理政策,对于执行方法和具体举措,以及反映执行效果的数据则相对披露有限。当前,无论是企业还是投资者都明确政策的意义,但是如何因地制宜将其转变为自己的具体措施尚需时日。

  随着ESG投资的兴起,以及绿色债券低成本的诱惑,漂绿问题逐渐渗透到资本市场。为吸引资金流入,部分机构与企业在产品投资策略中宣介符合ESG标准或绿色建筑用途,实则并未在标的筛选过程中采纳ESG相关策略。加之市场中ESG评价机构不同、评价结果各异,漂绿行为变得隐蔽而难以甄别。底层资产是否符合绿色建筑标准、绿色债券的资金投向、呈现出的绿色产品属性,均成为投资者选择ESG标的的困难。

  注:样本池为观点指数跟进的61 家房企;标题中ESG 报告 指房企公开发行的 环境、社会及管治报告、 企业社会责任报告、 可持续发展报告 的统称。

  ESG所带来的影响还有一个由投资者、融资人、合作伙伴以及建筑材料供应商组成的生态系统,共同构成了房地产价值链。虽然这些法律法规直接影响房地产开发公司,但与可持续性有关的报告和透明度要求必须在整个价值链上实现。

  实现行业绿色发展目标的关键之一,在于社会资本与低碳转型的高度融合。产业低碳转型所需资金庞大,目前缺口明显,而社会资本的参与度更事关成败。“社会资本”以民间的绿色投资、绿色基金等为主,包括绿色私募股权(PE)和绿色创业(VC)的投资基金。

  私募基金包括PE、VC、私募证券投资、私募资产配置等基金。近年来,中国私募基金规模日益茁壮,成为民间资本中不可或缺的部分。而且,从产业投资策略的视角看,PE和VC的投资偏好符合绿色产业的生命周期。当前地产行业依然存在“重资产,轻运营”的现状,这类基金的投资期限长、风险容忍度高,又贴近市场运作,具有积极参与投后管理的优势。

  另一个是时间问题,低碳转型活动的技术不确定性高,其发展过程需要创新试错,历经多年才能出现成效。由这个角度看,PE及VC股权投资显然是合适的转型资金来源。特别是当前民企普遍出现融资匮乏的问题,想开展多元化赛道难度很大。不动产链条上的企业除科技园区以外,几乎很难进入如新能源开发、储能技术升级等领域。

  观点指数认为,从风险承受力和投资周期看,传统的信贷、债券等融资方式难以匹配,而私募投资主体的匹配优势明显。

  从近5年的数据来看,香港市场逐渐成为全球最大的绿色债券市场之一,发展迅速。内地市场在2020年以后也呈现出较快的增长,但整体规模相比较低,且“绿色”理念的落地仍有较大空间。

  观点指数发现,当前房企及相关产业的绿色债券市场报告呈现出主体多元化与资金多样化的明显趋势。

  此外,若从绿色债券的募集资金投向来看,按气候债券组织的分类方案划分,在中国内地资金投放最多的是低碳交通领域,占2021年发行总额的33%,而建筑部门只有9%的占比,再次说明房企发行规模偏低。若对比中国香港市场,建筑领域是最大的资金投向,占37%。

  领展和太古地产紧随港铁,并列私营部门最大发行人,两者均已发行基准规模5亿美元的交易。

  绿色建筑是当前房企绿色融资的最主要投资方向。同时, 绿色低碳 、 绿色建筑 、 智能楼宇 等逐渐成为衡量ESG评级的主要考虑因素。

  然而,市场同样对绿色建筑表达了担忧,也逐渐意识到潜在的危机。绿色建筑、ESG投资理念和非绿色建筑相比会产生一定的租金和资产价格溢价,在业内被称为绿色溢价(GreenPremium)。经济下行环境中,到底有多少投资人愿意为此买单?可持续的动力是否会面临挑战?这些都是不容忽视的问题。

  ESG投资的评判标准相对而言是软性的,但对投资人来说,ESG投资所能带来的利润却不能过于缺少量化。

  目前,我国A股市场监管尚未出台强制的ESG披露框架。统计数据显示,截至2021年末,25.18%的A股上市公司(不含北交所)披露ESG报告(CSR报告或可持续发展报告),近三年来一直维持在四分之一的披露比重。针对已发布的ESG报告分析显示,不少数据在指标定义、统计口径、可靠性方面都面临较大的改进空间。

  量化数据匮乏、披露标准不一致等难题,对于投资人来说都是ESG投资面临的挑战。投资人对投资标的的ESG表现评价,需要切实的量化数据支撑,例如考量企业的治理架构、董事会成员组成、员工福利和激励措施、管理供应链环境和社会风险的能力等。

  来到2023年,因国内疫情防控政策调整,在世界经济环境走向全面复常的情况下,国内外投资者对中国经济在今年的全面复苏均感到乐观,相当部分投资者预测产业园作为承托中国产业发展的重要载体,是今年投资的“顶流”。

  然而从企业数据上看,并不尽如人意。在观点指数重点监测的产业运营企业中,有13家在期内完成了2023年一季度业绩的公布,其中有8家营收下降。

  从全国工业用地出让情况来看,2023 年上半年供应土地数量18932 宗,同比下跌1.54%;供应土地规划建筑面积108602.23 万平方米,同比下降6.54%;上半年成交土地14629 宗,同比增长10.02%;成交土地规划建筑面积86521.29 万平方米,同比增加2.26%。

  除了普通的新地出让外,值得留意的是,城市更新类的新型产业用地在今年受到了更大关注。

  观点指数在调研中发现,部分核心地块被开发区发展初期进驻的“低效”企业占据,有些企业甚至涉及高污染,急待腾退和转型升级。有关低效工业用地更新升级的政策应运而生,比如上海出台过《低效工业用地标准指南》,郑州则出台了《郑州市城市有机更新工作中新型产业用地管理办法》。

  未来在热点地区拿工业用地时,特别是涉及“工改工”、转型升级的地块,除了园区的投资强度和财税贡献要达标之外,环境生态修复能力也可能成为考虑的因素,城市更新类的新型产业用地开发所需能力是多样化的。

  上半年,除2023 年3 月上市的两单REITs 外,其余25只公募REITs 均已披露2023 年一季报。按资产类型分,不同资产一季度的业绩表现明显分化。

  从业绩来看,交通出行需求进一步恢复,高速公路REITs业绩整体改善;不过产业园REITs 表现较差,部分项目明显受大客户退租影响,同时招租落后于预期,再加上期内仍处于免租政策延续时间内,现金流修复仍需时日;其余类型的公募REITs 业绩整体波动则不显著。

  有两支REITs 均在期内出现了重要租户的退租,较大面积的重要租户提前退租和到期不续约严重影响了未来的现金流状况,且招租情况难在短期改善,预期修复仍需时日。

  招商蛇口产园REIT、中金普洛斯仓储REIT、华安张江产业园REIT和红土盐田港REIT的扩募在今年上半年获批并最终实现成功上市,4单项目实际募资总额超50亿元,REITs扩募自此迈出关键一步,也标志着我国公募REIT市场愈发健康、成熟、可持续。

  由于过去三年的新冠疫情,人们更加关注自身的身体健康,生物医药产业因而成为了市场中最受瞩目的焦点,并由此进入了高速发展时期。

  不过也要注意到,生物医药园尽管仍是产业园投资的关注中心,但供求端在今年有所变化。由于过去两年生命科学产业的爆发性增长,园区租金水涨船高,吸引很多社会资本把旧工业厂房改成生命科学园区,供给实现爆发式增长,然而并不是所有地区都有发展生物医药产业的基础,这时园区物业的去化就成了难题。

  部分区政府希望产业运营方运用产业设施服务能力、资产管理能力帮助医药企业在昌平区的产业园扎根,更重要的是最终能帮助企业实现成果转化。除此之外,还希望可以助力生物医药企业未来的融资、管理以及产品的研发、上市,任务相当繁重,极其考验运营能力。

  预计下半年的投资者将更看重园区出租的稳定性,如租期较长的工业厂房,涉及到环评、证照且生产研发设备难以搬迁的医药类产业园等,都会受到更大关注,且由于医药园有较强壁垒,因此租约较其他高新园区更为稳固。

  2023 年上半年,观点指数收录的仓储业主要融资事件有15起,披露总金额为317.7亿元;其中债券发行7起,披露金额为40.49亿元;基金设立6 起,披露金额为277.21亿元;IPO 事件2起。

  仓储行业于疫情期间加杠杆过猛,其副作用于今年上半年渐渐显现。前期的大量借款,部分于今年集中到期,这给其流动性带来一定压力。所以今年上半年的趋势是,仓储企业由债权融资转向权益融资。这也迫使部分仓储企业通过设立公募REITs、进行IPO或设立不动产私募基金等方式来降低杠杆水平,也打通了Pre-REITs基金到公募REITs之间的通道。

  2023年上半年,观点指数收录的仓储业主要并购事件有9起,涉及国内保险资本并购,国际资本并购,国内仓储企业国际并购等。

  目前国际上面临着通货膨胀、持续高息、地缘政治冲突等多种挑战,国际资本投资风险较大。而中国境内是一个低息和稳定的环境,观点指数认为,这是吸引国际资本投资中国物流资产的重要原因之一。

  2023年上半年,仓储业与其他产业的融合趋势较为积极,观点指数收录的动态主要涉及9个行业。其中,医药、食品、农业和仓储业融合是最为常见的,在疫情期间也发挥了价值作用,为保供提供了物质基础。而新能源汽车、光伏等近几年逐渐兴起,主要是受碳中和政策的驱动影响。

  可以看到,仓储业与各业态的融合,一方面将促进仓储业的发展。另一方面,也是最重要的方面,仓储业将促进融合业态的流通效率,降低流通成本,同时吸引同类型或产业链上下游的企业,以形成产业集群。

  据中国物流与采购联合会与中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数,2023年6月份为50.7%,较上月下降0.6个百分点。整体来看,年初仓储指数有较大的回升,但这几个月来持续下滑,意味着仓储业的增长后劲不足。不过,受益于强劲的消费需求,6月份的中国仓储指数仍在荣枯线上。

  政策端,财政部、税务总局发布公告,从2023年1月1日起至2027年12月31日止,对物流企业自持的或承租的大宗商品仓储设施用地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。其中,大宗商品主要是指农产品和农业生产资料,矿产品和工业原材料。预计这项减税措施,能够大大降低仓储企业的土地使用成本,促进大宗商品的仓储流通。

  2023上半年,疫情的影响已降至最低,商业市场迎来复苏。宏观层面,全国各部门和城市出台了不少政策意见,优化营商环境,促进消费商业的发展。其中,明确提出有限支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

  观点指数认为,以上政策的出台一方面将为商业地产REITs的发行提供新机遇,有助于盘活庞大的市场存量资产;另一方面也有利于恢复和扩大消费需求,商业地产企业能够从中受益。

  消费市场表现上,社会消费品零售总额累计值相对稳健。最新的6 月数据显示,该项数值录得227587.6 亿元,相比去年同期增长8.2%,处于持续回暖的状态中。

  将视线 家以百货业态为主的大型重点零售企业零售额截至5 月的增长幅度为13.6%,今年以来均为正向增长。

  头部商业企业的业绩增长更为明显,恒隆地产上半年内地高端商场表现稳健,上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场的收入较去年同期分别增长23%和11%,上海以外高端商场的租赁收入也较去年同期增长11%;华润置地上半年投资物业收入也十分可观,租金约121.5亿元,按年增长50.2%。

  回顾2023上半年,轻资产依然是行业的重要趋势,但随着入局企业的增多,行业的竞争加剧。

  从轻资产获取上看,样本企业中,华润万象生活和碧桂园文商旅签约项目数量最多,其次是印力集团、新城控股等。从中可以发现,目前市场上的优质项目资源更多是被头部企业瓜分,这类企业掌握着更多的话语权。

  与此同时,随着商业REITs相关政策的出台,部分样本企业走上资管道路,意图释放旗下商业物业的价值。样本企业中,以华润置地和合生创展为代表,两者均持有较大规模的商业不动产,且在商业资产证券化方面发力。

  从交易城市看,一线城市依然是商业大宗交易的主阵地,其中上海成为最受欢迎的商业资产交易目的地。客观条件来看,上海商业物业租金较高,资产价值升值空间大,此外行业经济的发展带来的办公租赁需求也较为旺盛。

  从交易资产类型来看,办公类物业依然是市场上最受欢迎的资产,占比超过40%,其次分别为综合体、商业及公寓、文旅,这也体现了投资者对资产的偏好。

  其中,办公楼作为保值性较强的资产,在资产大宗交易中占有重要的地位。而公寓类资产期内的热度也有所上升,录得多宗资产成交。

  与此同时,随着商业REITs相关政策的出台,部分样本企业走上资管道路,意图释放旗下商业物业的价值。但目前商业地产的资本证券化对于底层资产区位、租金收入、收益率等指标都有较高要求.这也意味着必须打造并运营好优质项目,才可能从资本市场上融到利率较低的长期资金。

  上半年办公物业建设进程加快,写字楼市场继续迎来新增供应,推动办公市场总存量面积的提升。数据显示,目前一线城市仅广州甲级写字楼总存量面积低于1000万平方米,上海以全市总存量面积1680万平方米的规模位居首位。

  办公市场表现方面,一季度仅深圳空置率指标数据得到环比下滑,北京、上海及广州受新增入市供应的影响,办公市场空置率均出现不同程度的上升。

  事实上,办公空间服务商进驻写字楼项目一定程度上推动了写字楼的去化,稳定项目出租率水平。如去年WeWork进驻国际传媒港项目,为上海徐汇滨江消化了9600平方米的办公面积。

  观点指数认为,随着办公物业新增供应的增长,办公空间服务商与写字楼项目之间将迎来更多的发展可能。但同时写字楼存量增加、竞争加剧,也更加考验企业对办公空间项目的去化能力。

  如寰图在接受观点采访时表示,创立寰图之初即希望以商办资管的方式介入,联合办公只是作为进入这项业务的敲门砖;梦想加四大产品线涵盖写字楼资产管理、产业园资产管理、TOD办公以及商改办及城市更新。

  但从企业披露的数据来看,目前多数企业的主要收入来源还是空间租赁收入。收入模式较为单一,这也是企业积极拓展其他附加业务板块的原因。

  新增项目入市方面,观点指数选取 18 家办公空间服务商作为样本,监测今年以来共享办公产品的开业情况。

  据观点指数不完全统计,今年上半年样本企业共计新增开业22个共享办公产品,新开项目数同比增长29.41%,相较于去年上半年,企业开店项目数有所提升。对于新开项目数量的增长,观点指数认为主要是由于2022年疫情反复影响,共享办公行业规模扩张放缓,而随着疫情的放开,商业活动回归正轨,企业重整旗帜,持续探索行业可持续发展。

  上半年涉及新开项目的企业主要包括BEEPLUS、IWG、WeWork、办伴、创富港、寰图以及优客工场等企业。其中创富港开业项目数位居首位,新开项目数7个,贡献占比达20.34%。从其新开门店城市分布来看,继续深耕广深两城。

  新开门店城市分布方面,以深圳、上海、广州为代表的一线城市依然是企业布局的重点城市,一线城市灵活办公规模聚集效应明显,其中深圳新开项目贡献占比18.18%,位居城市首位。

  对比2022年新开项目城市分布可以发现,今年上半年新开项目在城市选择上分布更广,同时一线城市关注度有所下滑,上半年一线城市新开项目数贡献占比下滑至45.45%。

  而以珠海、南京、武汉等为代表的新一线及二线城市重视度提升,企业发展重心从一线城市向新一级甚至是二线城市转移的趋势明显。

  近期,办公空间服务商办伴陷违约潮。市场消息显示,办伴因拖欠物业租户款项,在北京多处写字楼租赁业务遭清退。

  优客工场二级市场的股价表现同样不尽人意。截至6月30日,优客工场股价收入0.56美元,离优客工场登陆纳斯达克时的开盘价9.25美元/股已跌93.95%。

  营收方面,WeWork、创富港以及堂堂加2022年全年营业收入都出现同比增长,涨幅分别为26.26%、7.85%以及10.25%。

  净利润方面,2022年全年仅IWG和创富港实现全年盈利,净利润数值分别为3.2亿英镑以及0.46亿元,相较2021年出现大幅提升。

  中央层面的发力重点在于鼓励金融支持住房租赁市场发展。上半年推出的金融支持重点政策文件及工作包括《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(下文简称金融17条)以及不动产私募投资基金试点工作等。

  金融17条中提及为租赁住房的投资、开发、运营和管理等全生命周期提供多层次、多元化的金融产品和服务体系。融资渠道涉及银行、资本市场等,覆盖信贷、债券、REITs等多元化融资工具。由此拓宽住房租赁企业的融资渠道,推动行业金融化发展。

  从观点指数统计的数据来看,20家租赁企业平均出租率达91.37%,出租率超90%的企业占比80%,租赁企业项目运营成效显著。

  从收入情况来看,已披露2022年全年业绩的6家租赁企业总营收为144.16亿元,相较2021年的112.89亿元增长27.7%。其中泊寓、有巢公寓、魔方公寓以及相寓营收均实现同比超10%的增长。

  其中相寓2022年全年租金交易额163.30亿元,实现营收56.47亿,收入同比增长75.27%。

  值得注意的是相寓全年收入占比已经跃升至我爱我家四大业务板块之首,2022年我爱我家资产管理业务板块收入占比达48.37%。我爱我家在业绩说明会中表示,今年将会启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。

  今年一季度已经上市的4只保租房REITs基于底层资产高出租率的支撑,整体运营平稳。其中华润有巢REITs表现亮眼,一季度基金收入、EBITDA、可分配金额、出租率等多项指标数据都超过招募书预期。

  在相关政策文件的推动下,地方保租房平台以及市场化企业正积极推动保租房公募REITs相关工作的开展,其中不乏金地商置、瓴寓、上海城投、青岛房投等机构,预计保租房公募REITs数量和规模将得到进一步增长,推动行业自我造血能力的提升。

  事实上,竞自持项目筹备发行保租房公募REITs工作处于尝试阶段,推进过程中仍会面临各样挑战,其中基于竞自持项目高昂地价前提下的项目要达成收益目标正是难题所在。

  据观点指数不完全统计,今年上半年贝壳、铁狮门、汇盛国际、领盛投资、希尔顿集团、中国电建地产以及城璟租住集团均有布局长租公寓市场的相关动作。

  随着越来越多资本进入,收购资产也成为企业或机构进军长租公寓市场的重要方式。同时,由于市场表现稳步上升,更多投资者积极参与到长租公寓的大宗交易中来。

  长租公寓市场收并购本质上是存量资产盘活的竞争,更考验企业对项目的运营管理能力。观点指数认为,资方加码进军长租公寓市场,推动了行业构建良性竞争环境的同时,也给租赁老玩家带来新的发展机遇。凭借长租公寓运营管理经验,老玩家有机会参与到资方投资的重资产项目运营管理当中。

  据观点指数不完全统计,今年上半年样本企业共计新开业 59 个租赁项目,开店数同比增长 28.23%,剔除新增跟进样本企业的影响,开店数同比增长 23.91%,开店项目数 较去年同期实现大幅增长。

  其中,新开店企业涉及房企系、酒店系、创业系等多种背景的租赁企业,新增入市产品囊括白领公寓、蓝领公寓、服务式公寓等。

  上半年开业项目数量最多的租赁企业是安歆公寓,新开门店数12家,贡献占比达20.34%。安歆公寓新开门店继续聚焦在蓝领公寓产品上。

  从已经披露房间数的新开门店来看,小体量项目仍是开店主流,同时中大型项目重视度有所提升。

  据观点指数不完全统计,新开门店房间数在1-500套间的项目占比达55%,501-1000套之间的项目占比从14%上升至30%,千套以上的大体量项目则从占比12%提高至15%。

  城市选择方面,对比2022年上半年新开门店城市分布,可以发现今年上半年样本企业的新开门店在城市选择上分布更广。

  从统计数据来看,上海基于其区域及商业环境氛围等优势,成为租赁企业开店的首选城市。今年上半年分布在上海的新开门店比重达18.64%,一线%。

  相比去年,分布于一线城市的新开门店比重有所下滑,新一线及二线等重点城市的市场潜力逐渐受到重视,同时样本企业对于租房热门城市诸如成都、佛山、武汉、杭州等地的关注逐步加强。

  同时,为迎接毕业季租房热潮,业主租赁房源挂牌积极性波动上升,租赁企业积极部署项目入市工作。

  据观点指数观察,毕业季期间重点城市租房需求集中释放,为快速抢占毕业生客源,租金优惠政策以及毕业季相关优惠活动,成为企业吸引客源的有力抓手。

  上半年,海昌海洋公园动作频繁,不仅是加快了项目的布 局,同时还加大了对 IP 的投入与产出。在IP的投入中,海昌与珠海碰碰狐、东映动画合作,这两者均是国际商品化的授权,IP的产出方面也仅是将IP价值附加在海昌运营的主题公园售卖的食物上,进而获取相应的收益,如在上海和大连的海昌海洋公园中的航海王能量站,就是出售带有该IP的食物、玩具等。

  而复星旅文上半年的动作较少,最主要是期内的两笔出售,也即两个度假酒店品牌以及爱必侬物业全部股权的出售。

  据观点指数统计,疫情防控大方向调整的政策颁布后,国家层面也加快复苏出入境旅游市场,其中包括全面恢复内地与港澳人员往来、逐渐放开国外旅游团入境游等。

  观点指数认为,《关于恢复旅行社经营外国人入境团队旅游业务的通知》所呈现的是一种信号,意味着政策利好将刺激文旅行业的需求从国内外双向复苏,此前因疫情冲击而遭遇的入境游“停摆”也将成为过去式。

  同样的,地方层面的政策也侧重从消费端、投资端、建设端发力。部分省市在半年内进行了两次消费券的发放,观点指数认为消费券的发放是一种撬动文旅消费市场的手段,可在通过现金补贴的方式短期内重振旅游消费,释放消费需求,但实际且长期的效果并不显著。

  国内游方面,随着政策的逐步放开,各假期出行人次同比增长率持续增加,旅游市场呈报复性增长。

  但关注到旅游收入的情况,可以发现整体呈现疲态。五一假期仅在2019年的基础上增加了0.66%,远低于出游人次的增加。无独有偶,端午节假期的旅游收入同比不升反降了5.1%。

  观点指数认为这是消费“降级”带来的游览方式转变,疫情三年使得大家对于消费更为谨慎,把钱花在更为刚需的地方。此外,Z世代逐渐成为消费主力,传统的旅游项目及模式已经无法满足这部分消费主力军的“胃口”。这样看来,国家层面不断出台政策促进文旅消费也是有迹可循的。

  据观点指数统计,上市旅企(非样本企业)一季度的营收变动幅度更大,期内23家上市旅企中共有12家同比增长率超过100%。归母净利润方面,已有7家扭亏为盈,剩余大部分旅企亏损收窄。

  观点指数认为,传统的文旅项目吸睛程度已大不如前,文旅企业应该更多地拓展项目,比如发展多赛道文旅项目建设。此外,还应该提高旅客对于服务的体验感,如搭建景区数字化平台,使得旅客可通过分时预约等功能,合理安排行程,同时可使景区维持“最大承载量”,避免因拥挤出现事故等。

  国家统计局数据显示,2022 年全国人口为141175 万人,比2021 年减少85 万人;人口自然增长率为-0.60‰,下降0.94 个千分点。

  人口下降的另一面是人口老龄化。截至2022年末,我国60岁及以上人口为28004万人,占比19.8%,其中65岁及以上人口为20978万人,占14.9%。与2021年相比,60岁及以上人口增加1268万人,比重上升0.9个百分点;65岁及以上人口增加922万人,比重上升0.7个百分点。

  老龄化加深,必然需求更多的养老服务,然而我国养老机构和养老床位的数量增速自2021年一季度起快速下跌,已持续两年季度增速环比跌至1%以下,大型机构新增较历年减少。

  据观点指数调研发现,近一年相当部分养老行业的新玩家退出行业,市场上被悲观情绪笼罩,特别是房地产背景的养老子公司,频繁被放到交易桌上,如金隅集团就在5月挂牌4家北京养老服务子公司100%的股权,上海实业养老则在今年初拟转让海南上实养老100%的股权。

  在最新的政府工作报告中,“加强养老服务保障”是今年保障基本民生和发展社会事业的工作重点之一。以此为指导,上半年各地先后出台多项养老服务政策,特别是各省市陆续发布了2023年养老服务计划。其中,居家社区养老服务体系建设和家庭适老化改造成为各地共同关注的重点。

  若要建立以社区服务覆盖养老服务,必须要整合社区内机关单位、物业、家政、商业的各类资源;单就医养结合来讲,也需要因地制宜采取商养结合、物养结合等方式。

  老年人需要的多样化、个性化、高品质养老服务更多需要依靠产业,依靠社会力量,仅依靠政府托底并不能完全满足老年人的需求,也没法达到发展“银发经济”的目的。

  今年上半年,民政部召开了全国养老服务人才队伍建设推进会,养老人才的培育获得更多政策的倾斜。

  据观点指数了解,现时我国养老护理员队伍普遍规模小、流动性强、专业技能水平较低。由于目前养老服务从业人员多来自农村和城市失业下岗人员,经过专业护理技能培训的从业者占比较少。且因养老服务行业工作时间长、劳动强度大,但薪酬水平却一直难以提升,导致部分高学历、具备专业护理知识的年轻从业人员离职率较高,团队稳定性难以维持。

  数据显示,仅按照国家标准养老护理员与老人的比例1 ∶ 4计算,至少需要养老护理员200 余万名。然而,我国目前养老护理员仅有32.2 万名,缺口达到近170 万。

  各项政策的出台只为在养老服务行业留下更多人才,但若仅依赖补贴终归不是长久之计,如何实际提升养老从业人员的社会地位和薪酬水平更为关键,这更需要政府和企业的共同努力。

  在三年疫情期间,旅居相关的产品难以推动营销和提供实际服务,各地养老机构的旅居养老发展陷入停滞。不过,情况在今年上半年得到逆转,随着疫情阴霾的退却,更多旅居养老产品重新被企业推出。

  未来随着政府和企业更多推动旅居养老的动作出现,养老市场上的产品丰富度也得到更大的提升。

  样本物管企业社区增值服务2022年同比增速为8.33%,和过往的情况(73%)相比已明显掉速,占总营收的比例也在下滑,实际业务开展情况来看,物业公司近年来在高毛利的社区增值服务上发力较多,但实际孵化成果寥寥。更专业的平台企业早已布局并占据市场,物业公司想要进一步抢占市场份额,存在相当大的难度。在做好基础物业服务,提升业主信任度的基础上再对外联动合作,可能会是一个有效的方向。

  在本轮业绩动荡的过程当中,和增值业务相比,基础物管服务维持了稳定的增长,营收增速达36.9%,和去年基本持平,营收占比也显著提升,充当了业绩压舱石的作用,是2022年物管行业作为地产下游,却能相比地产行业更能维持业绩稳定的核心原因,也是物管行业抗周期性的体现。

  在公共服务中,近年来兴起的“城市服务”概念是行业关注的重点,城市服务可以简单概括为企业承接政府综合性需求,对整个城市公共空间进行统筹、运营和管理的过程,可定制化程度相当高,具体业务内容包括城市绿化环卫、市政后勤、水利管理、公共资产运营等等,从各个方面承接部分政府的职能。

  但在实际操作中,各物企对城市服务的定义往往不一,少有物企在年报中专门分出城市服务,多是统一在公共物业服务这一大分类下,包括碧桂园服务在内,部分物企也有把产业园物管归于该板块的情况。整体而言,多数物业企业对城市服务的切入和发展现状仍大多停留在单一公共服务采购和公共物业管理领域。

  目前行业的收并购浪潮已褪去,其中之一是因为地产危机的进一步蔓延,引起物企战略的普遍保守化;二是主流头部物企已通过过往的大型收并购完成了规模的迅速增长,目前正处于消化项目和排除后遗症的阶段。总体而言,过去几年单纯依靠收并购实现规模“野蛮生长”的情形已难以复现。

  收并购退潮过后,项目拓展和业务赛道的扩张仍是物企业务需求的重点,而在进行市场直拓时,由于新楼盘项目相对较少,部分直拓项目存在楼龄老,服务成本高的问题,激烈的市场竞争也会显著压低物业管理费价格,而且物企一般也很难因为低价而去特意降低服务标准和品质,这也是物企外拓时的一个困局。此时,战略合作便成为了企业的重点选择。

  利润率方面,2022年样本物企平均毛利率下降5.1个百分点,分业态来看,基础物管服务凭其较高的抗周期性利润率和往期基本持平,非业主增值服务毛利率的下行最为显著,相比2021年下降约7.9个百分点。

  利润率下行的原因是多方面的,一是物业行业本身面临的刚性人力成本上升;另外也有疫情和环境等因素引起的各类成本提升,以及地产方面让利减少等。

  从经营现金流情况来看,绝大部分物企2022年的盈余现金保障倍数(经营活动现金流对净利润的覆盖率)都小于1,和往期相比恶化明显,甚至数家物企都出现了经营现金流为负的情况(这对物业企业而言相当少见)。

  经营现金流的恶化主要来自收款的不畅,小业主物业费付款情况受环境及周期影响通常较小,欠款主要来源于关联地产以及第三方的大业主。

  与此同时,经营现金流的恶化也引起了应收款的高企。港股上市物企应收账款余额的总额由2021年底627.3亿元增长31%至820.4亿元,增幅显著大于17%的整体营收规模增速。应收账款周转天数则从2021年的71天提高至2022年的92天,回款明显放缓,这是物业企业作为地产产业链之一的体现,而对应收账款计提减值也成了2022年物企利润下行的核心原因之一,目前应收款余额仍然是偏高的,未来也需注意应收款的减值风险。

  经历这轮热潮后,主流房开企业旗下的物企都基本完成了独立上市,但2023上半年,仅山东小型物企润华服务一家实质经过IPO上市,目前规模较大且尚未上市的物企还剩下龙湖智创生活与金地物业,其中前者已多次递表,而金地物业尚未透露上市计划。

  二级市场方面,截至目前,港股上市的物业公司中有4 家仍处于停牌状态,恒大物业、彩生活、奥园健康等物企则是在停牌一年有余后于近期顺利复牌。

  因此,市场及投资人对地产行业的整体性担忧也会迁移至物管行业,这也导致了物业股在二级市场的估值修复一直未能有明显进展。今年上半年,主流物业股股价继续下行,头部物企跌幅超40%,港股物业股平均跌幅达22.0%,截至2023年6月30日,港股上市物企平均市盈率仅为13.9倍,目前物业股在二级市场的市值也常常跌破净资产和现金。

  物业股在二级市场价值的明显低估,除了损耗投资者和股东信心外,也会严重抑制物业服务企业自身的再融资,物业服务企业对外的收购和战略投资欲望也会减弱(股东可能很难接受在外以比企业自身市盈率估值还高的对价进行收购)。

  对于头部房企而言,数字化发展技术成熟,创收呈稳步增长。例如万物云在2022年报中单独披露期内的科技收入为23.8亿元,占总收入的7.9%,同比增长28.5%,而另两家头部物企的社区增值服务也同比增长了20%以上。

  而对于大部分大、中、小型物企而言,其数字化转型建设持续承压。据2022年报披露,其社区增值服务除却部分企业如新城悦服务等,其余的大中小型样本企业的这一科目均同比减少。

  从样本企业年报对科目减少的原因阐释中,观点指数发现均有“因疫情影响导致智慧社区业务无法开展”这一表述,观点指数认为这同时也是一种悖论:智慧社区服务本来理应通过“物联网+互联网+物业服务”的创新模式,提升物企管理效率,进而为疫情前线的员工赋能减压,然而却因疫情导致业务无法开展。

  其实,这也从另外一个角度反映了这部分样本企业的数字化转型仍处于探索阶段,头部企业与其余企业之间的数字化转型进程差异大。

  (注:因万物云只披露科技收入与其他社区增值服务,与其余样本企业的社区增值服务定义差异较大,故不做比较)

  观点指数在与企业的调研中,发现企业多运用数字化技术赋能内部治理中的业财一体化建设。业财一体化实际上是企业由粗放式管理转入精细化管理的手段,将项目实际发生的业务数据录入系统,财务匹配后形成财务数据,达到业务与财务的信息共享,完成房地产成本管理的全过程信息化。

  从大多数企业目前的发展来看,业财一体化的建设仍处于初步阶段,因业务与财务两个部门之间仍存在着无法达成一致、员工信息化水平不高、技术限制导致数据更新不及时等情况,企业可以通过加强与员工的沟通优化系统的功能,加强对员工定期的技术培训管理、加大对数字化人才的招聘等方式,以加快业财一体化的进程。

  而数字营销方面,住开企业通过线上直播卖房,不断技术更新迭代等触达客户。不过,目前这个版块网络营销投入多,有效度却不高。此外,还面临着VR看房等模式流量多,但线上客户转化率低,房企意向客户流失度高等问题。

  以物流端进行分析,以下区域颁布的智慧物流以及相关政策提及“智慧物流、智能物流”等词的频次,并不及浙沪粤三省市,可以看到长三角与大湾区对引进智慧物流的重视。

  从研发费用来看,观点指数监测的产业、物流样本企业中,2022年同比增长率大部分为正,说明企业逐渐重视研发,也表示需要不断加大研发投入,以保持市场竞争力,进而满足市场需求及扩大市场份额。

  然而实际上,平台的构建还要考虑到因城市区域建筑规划使得司机按照原有规划路线无法到达,进而使得物流运输时间变长的问题,因此智慧物流的发展依旧有所限制。

  受到宏观经济因素、消费降级等的影响,Z世代逐渐成为消费主力,且购物中心等商业地产面临着用户粘性差等问题,这也迫使商业地产企业加快数字化转型的进程。

  其中,数字营销就是一个最直接的切入点。商业地产、文旅行业也从之前的线下传单、广告营销转向“微信+小红书+抖音+微博”等线上官媒营销变现。

  文旅企业方面,则更倾向于从产品端进行数字化转型,比如打造数字CD、数字藏品、元宇宙世界等数字文旅产品等。对于旅企而言,各种IP的打造可以称之为是现阶段发展的新内核,以数字化的手段助力IP的开发,进而实现沉浸式、体验型文化旅游消费更是一种良好的产业发展模式。

  目前房地产以及相关行业的数字化转型,面临着专业人才、数字化支出不足而导致技术落后的情况。科技服务商可以为企业的转型提供新思路。

  但观点指数通过与企业的调研也了解到,和不同的科技服务商合作可能存在着解决方案与企业不匹配、不适用即战略预期与落地方案的不同步,合作前期还存在部门间的沟通困难、流程复杂、效果在短期内难以量化等问题。

  观点指数认为,部门间沟通的不同步或许可以通过数据共享的方式进行解决。而对于投资回报率不确定、流程复杂等情况,可让合作方科学定义要解决的问题,提供清晰的操作全流程,每个流程得到一个假设反馈,进而在操作中验证该反馈与结果,如果不匹配可以及时地调整。

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