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青岛房地产专家胡Sir谈:关于2022年青岛李沧楼市新闻速递及解读
作者:佚名    房地产信息来源:本站原创    点击数:    更新时间:2022/12/6    

  青岛有些楼盘就是给现有的楼盘当托的,比如甘泉路的冰箱金茂府,卖多少钱不重要,必须帮着把竞品和自己其他的楼盘快速卖掉。

  李村的桂语朝阳价格明显要实惠很多,甘泉路这个地段优势主要是地铁,而既然定位为改善产品,地铁的作用并没那么大。

  原汁原味的冰箱厂家的物业,起步面积115平确实挺对得起这个地段的,刚需产品的定位面积和2.9的容积率,也算是金茂府的一些“产品下沉”的方式吧。

  开发商对外释放风声是3.3万左右价格,但有很多人说这个盘也就能卖个2.6万每平,参照周围二手房的2.3万基准评估价,加上3000每平的“府系”设备溢价,可现实又会卖多少钱呢?

  双子星城公园里是中巍地产和李沧国资融海合作的项目,主要定位刚改产品,客群很简单,就是沿着1号线通勤的年轻人。

  这个项目的一期之前有佳源地产的参与,也产生了一些小问题和风评,整体已经恢复差不多。当浙江的佳源地产退出后,还是由中巍地产主导,加了李沧国资融海的参与。从中巍地产计划在城阳再拿地以及双子星城一期复工这些情况看,目前公司的资金状况和楼盘稳定性不必过于担心。

  这个项目整体属于低密度产品,容积率2.0,建面约101-129㎡洋房 (7-11F)、88-98㎡小高层 (14-18F),还有自建的商业。目前,周围新房有长城汽车旗下的爱情天宸,还有中交地产的楼山春晓和城建的印象滟,北有天一仁和珑樾尚璟、双利悦府等。

  城阳南和李沧北竞争的不是“教育配套”,李沧北的49和27中每年能够考入青岛二中的人数也就2~3人,聊胜于无。李沧北、城阳南都属于刚需的“过渡”区域,这个板块买房就是拼的通勤便利和价格优势,因此在买房时需要把楼山后、十梅庵、仙家寨、未来之城等板块新盘都考虑进来,比较的就是价格和产品以及通勤便利性。

  如果有刚需刚改的朋友在这个板块买房,预算在200万左右的话,双子星城二期可以上车,如果高于250万的预算,建议在东李新盘中进行选择。

  8月中旬,最近热闹的楼盘当属森林公园,除大户型外,其他面积的价格在2.2-2.4万一平,这个价格买东李精装小高层,这便宜真的可以占。

  早在今年3月份森林公园首开时,毛坯房卖2.4-2.5万每平,而且这些毛坯房的楼座位置和景观也不如在售的精装房,价格还贵。当时很多人说森林公园首开之后必然涨价,原因是拿地成本过高,涨价在所难免。

  但老胡力排众议,立刻提出了不同的观点——涨价是开发商提升利润的行为,并不是提升价值的行为,而且买房人和卖房人的所处的境况完全不同,我们要结合区域板块以及开发商营销策略来判断。

  这不现在开发商提升了价值,做了装修,价格还降下来了,也是打了一些人的脸。

  很多人说老胡你预测真是准确,都是怎么预判的呢?其实,不是我预判准确,而是大家要明白开发商卖房子,价格只是一部分要素,开发商的钱都是融资融来的,假如没有足够的销量,每天都是成本,而且李沧今年确实存在不小的竞争,除了几个国资委和地方家电房企外,其他房企都需要快速回款。

  目前森林公园这个价格很合适,咱们并没有拿开发商的推广费,只是认为这个价格已经相当合适了,比很多二手房还要实惠,当然绿城的高层价格特价房也比较实惠,大家都可以综合对比下。

  价格涨跌这个事情很多时候能看出来,就像楼山春晓这种项目,如果没有更多的大饼和预期来支撑,也会马上现出原形。金九银十马上到了,不能说青岛销量会提升多少,但开发商老板们都想过好这个年,必然不会错过这个宝贵的时机,咱们也希望买房人能抓住机会,买到合适的房子。

  很多买房对世园会的新地块存在一些“幻想”,实际上李沧已经在分化了:通过世园会的土地参数以及老胡了解到的几个盘的面积来看,这个板块基本跟刚需客群关联性不大;“大东李”范围内的新楼盘有很多就是改善型项目,海创去年释放出来的产品类型和规划就是纯改善;在售的锦上月鸣、森林公园、珺台都还有刚改的购房机会,整体价格不高,至于选择主要还是看开发商的产品以及兑现情况,教育配套及地铁等要素不必过于纠结。

  欢迎“赞同”、“收藏”和转发给需要的朋友,不要被信息污染蛊惑,给买房人一个真实客观有效的价值输出。

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