大家都知道，武汉是中部六省唯一的副省级市，有“东方芝加哥”之称，是中部的龙头，而武汉GDP早已跻身全国十强，长沙、郑州也陆续进入万亿俱乐部，“中部三杰”迅速崛起。

　　总体看，三座城市在过去近十年间的发展，没有绝对的输家和赢家可言，人口增长郑州第一，GDP增速武汉在前，资金总量长沙涨得最快！可谓势均力敌，追得很紧。

　　而这三座城市谁更值得投资？2021年，经济全面复苏后的武汉是否会大爆发？楼市持续低迷的郑州是否会迎来反弹？性价比超高的长沙楼市，是投资洼地还是长套陷阱？

　　大胡子带您一起回顾年终秀中部城市专场。后面全是干货，大家一定要认真看完哦！

　　2020年2月16号，大胡子李老师在直播里对2020年楼市的策略做出三个时期的预测——预测准确。

　　对于武汉，李老师当时的观点是：第三季度，武汉的一些核心板块和优质项目，可以购买了！

　　果然，2020年第一季度因疫情楼市自闭之后，4月在政策扶持下，楼市开始逐渐复苏，并且全年7月份成交面积最高1516万㎡，相比疲软的第二季度，第三季度成交均价有明显的抬头趋势。

　　我查了一下去年武汉的新房房价涨幅情况，不管是哪个统计机构，武汉的新房价格都是上涨的！

　　从第三个季度才开始回暖的武汉楼市，2020年整体均价居然奋起直追超过了2019年！

　　2020年下半年新房市场同比成交量增长1.6%，去化周期下降4.3%，均价也上涨了2.1%；但从2020年全年来看，成交量下降23.5%，年末库存创历史新高，存量去化周期增长达10.8个月，均价整体仍增长了3.8%。

　　很明显，武汉楼市整体还是受到了上半年的疫情冲击，但下半年的楼市是明显复苏的。

　　听过李老师课的都知道，预判未来一年的房价走势不仅需要看近年来的房价涨跌情况，还要看新房库存、供给量、成交量、人口增长等数据。

　　而武汉楼市的供应不断累积，库存去化周期不断攀升，去化周期达到10.8个月，达到近5年来的历史新高！

　　武汉城市人口吸引力也不是很高，在十三五也就是过去5年里，仅仅增加了60万，年均10万出头，并不突出！

　　而武汉的新房销售，从2016年楼市火热时的3000万方成交量到下降到2000万方，再下降到1800万方以下，今后两年维持1500-1800万方成交量将是大势。

　　综合以上数据，李老师预测，2021年，武汉楼市除非基本面发生大变化——如限购取消、人口暴增等，否则武汉楼市未来三年，尤其2021年是以复苏和平稳为主，而不是暴涨！但部分价值板块有15-20%的涨幅。

　　1.武汉城市规划最核心的区域是两江四岸，从高到低的价值顺序为：江南主中心＞江北主中心＞江北、江南长江两岸区域＞汉江两岸区域

　　光谷副城——武汉产业聚集的最核心区域光谷和光谷东，是武汉楼市的真正价值高点！

　　临空副城（东西湖）——以国家为主导的高起点产业为主，是武汉买房投资的一个中长期的价值高点！

　　三环内的江岸、武昌长江两岸（红色）区域＞紧靠武昌滨江商务区、紧靠二七滨江商务区（绿色）区域、东湖周边近地铁或有地铁规划区域 ＞四新、白沙洲（紫色）区域＞长江新城（三环外北部）区域。

　　4.三环外除了光谷东、空港经济开发区，其他区域都不建议投资；长江新城属于武汉的长远规划，当下不是投资的最佳时机。

　　2021年武汉经济将迎来极大复苏，在产业的推进、交通（地铁）的开通，武汉的楼市会迎来一波复苏，楼市小阳春一定会有。

　　但全年下来，在武汉的大供应和高库存之下，武汉楼市分化会非常明显，只有选对核心板块和区域，尤其是在改善时代下的优质改善板块和产品，2021年武汉买房才有明显的涨幅！

　　从新房销售量看，2020年郑州新房销售24.3万套，同比减少16.55%；新房销售面积逾2600万平方米，同比减少近11.15%。

　　从新房成交量看，郑州新房成交2020年相比2019年，除了10月、12月成交套数要高过2019年，其余月份成交均比2019年少。

　　虽然2020年前9个月成交套数均比2019年少，但第四季度10月新房成交量开始超过去年，尤其是12月份成交近4万套。

　　再看住宅用地供给情况，2020年计划供应成交率44%，与前两年比这个值比较低，表明市场冷淡，开发商拿地没有以前积极；

　　而土地成交量是近6年来的并列第二低，一定程度为明年楼市回暖做了供应下降的铺垫！

　　根据2021年郑州市人民政府发布的《关于加强土地出让管理工作的意见》，土地出让前的房价设置，要按10%的浮动确定！意味着郑州房价大涨不能超过10%，大跌也不能超过10%，房价的稳定将得到保障！

　　总之，2021年郑州将会开始“收复失地”式的迎来复苏，虽然不能大涨，新地块项目甚至不能涨超10%；但是在供应下降，新项目上涨带动下，核心板块的前期拿地项目将会迎来更大的上涨！一旦楼市复苏，限价下的郑州也将开始摇号模式！

　　其实，李老师2020年房价预测上涨的城市名单中，10预9中唯一预测错误的城市就是郑州，因为近年来郑州的发展进程、各方面数据一直都很不错。

　　我们回看一下前面的《2009-2019年十年中部三省省会城市各项数据增幅情况》中郑州十年来的发展情况，人口增长37.6%，GDP增长250.3%，资金总量增长257.1%。

　　1.收入太低——郑州总体GDP排位全国15名，但是人均可支配收入只有60名，排在嘉峪关之后；

　　2.高等教育太弱——2019年中国最佳求学城市排名，郑州只排到了24，与GDP实力排名严重不符；

　　3.产业不强——郑州十四五年规划和二〇三五年远景目标的建议（讨论稿）都明确指明：郑州产业大而不强，业态多而不精，市场主题发展不充分。

　　于是，郑州意识到了问题，在十四五年规划和二〇三五年规划中，不管是对于产业、还是收入，都提出了目标和解决大方向！

　　首先排雷！四环线是郑州买房的价值底线！四环外坚决不买，三环和四环之间谨慎购买，该范围内的如高新新城、经开区核心可重点考虑，而绿博、惠济东北、尤其是航空港区，千万别碰！

　　其次，郑州围绕着“产业（就业中心）、学区”两大主线买房绝对不会错！而满足两大主线的三大区有金水区、郑东新区、高新区。

　　郑东新区——是郑州买房的价值最高点！当下地段、产业、学区和产品结合得最强的一个板块，拥有东部北龙湖、CBD片区、龙子湖、高铁片区4大价值天王。

　　金水主城——学区好，由于河南的教育太残酷，所以郑州的学区就显得异常重要。

　　基本面本来就不差的郑州，经历了近年来的楼市低迷，短期内经过各方面价值修复之后，长期来看郑州楼市发展潜力巨大。

　　最后大胡子预测的是“房住不炒”的好老师长沙楼市，它的限购严厉一直是全国的典范，也是房价低的核心原因！

　　从2020年来看长沙楼市确实是比较低迷的，一手住宅供应面积1800万方，提升6.8％。成交1405万方，同比跌8.4%；供应涨，需求跌，房价自然涨不上去。

　　而且，近3年长沙楼市的开盘去化率在不断走低，2020年低至月均开盘去化率58%。说明房地产市场的销量越来越少，而存量越来越高。

　　但是，在长沙房地产销量减少的情况下，房价这几年却一直在涨，只是涨得不多。在国家统计局层面，长沙房价2020年同比上涨了5%，实际上长沙楼市部分板块至少上涨了10%。

　　过去4年，上涨比较明显的一些热门板块有梅溪湖、滨江、洋湖、省府红星、高铁会展等。说明选对板块，长沙买房也能涨。尤其是梅溪湖，过去3年涨幅最高！

　　综合分析之后，李老师预测，2021年，长沙整体楼市在没有意外因素如放开限购之外，整体依然以平稳为主！部分板块略有涨幅。

　　从经济和房价匹配度，长沙是房价性价比最高之地，如果是刚需购房，我觉得现在出手在长沙买房是比较合适的，长沙毕竟是省会城市，而且未来的发展潜力很大，从居住环境到营商环境也都还是不错的。

　　但长沙的天量供应、限购严厉，把房产投资当成阶级敌人，故长沙的房产投资见效周期很长，长沙楼市并不是最好的投资标的。

　　2、长沙房价的价值高点——梅溪湖，就是长沙的教育、产业、交通、环境的最佳结合点，资金充裕者，梅西湖依旧首选。

　　以上就是“中部三杰”武汉、郑州、长沙2021年的预测与买房建议，干货满满，希望能够给大家带来帮助，解答疑惑，让大家买好房，不踩坑！

　　由于篇幅太大，记不住的朋友们可以先收藏下来，有感兴趣的城市可以结合以前的直播回放慢慢理解。