2017年1月10日，国家发展改革委主任徐绍史在国新办举行的新闻发布会上表示，去库存，现在我们碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的高库存，相关部门和地方政府分城施策。2017年的房地产市场将如何发展？

　　相关受访专家表示，房地产市场开年成交量较为低迷，从政策层面看，分类与因城调控思路已经非常清晰，对于未来走势，房地产市场发展的周期性是重要的判断因素。

　　中国指数研究院提供的数据显示，2017年首周，其重点监测的32个城市成交面积环比下降17.0%。其中21个城市环比下降，占监测城市的66%。分城市来看，各线城市同比、环比均有不同程度的下降。

　　首创证券的研报也显示，2017年楼市开局低迷，开年至今，31个大中城市商品房成交水平低于去年全年平均水平12.84个百分点。并据统计，31个大中城市商品房合计成交504.26万平方米，同比减少21.35%，环比减少19.06%。

　　不仅楼市成交低迷，土地市场也在继续降温。中国指数研究院数据信息中心监测显示，2017年1月2日~1月8日，其监测的40个主要城市土地推出量环比减少69%，成交量环比减少87%，出让金总额环比减少87%。其中，17个城市无土地推出，25个城市无土地成交。这预示着房地产投资的回落。“2017年地产投资变化趋势，将是销售回落带动投资下行。”兴业证券池光胜据此判断。

　　民生证券分析师温阳指出，从眼下来看，楼市正步入“量价齐跌”的调整阶段，但从长远看，“稳”是大势。热点城市房价过快上涨势头得到遏制，房价走势明显趋稳。

　　不过，据中原地产研究中心统计数据显示，主要城市房地产库存基本平稳。从全国主要城市看，调控政策逐渐见效。截至1月10日，十大核心城市可售商品房住宅库存合计为32万套，相比2016年10月初32.4万套的库存，基本保持平稳。2016年，核心城市库存快速降低的趋势在四季度随着政策影响逐渐减弱。

　　具体数据显示，市场在成交量下调的影响下，库存可售开始出现持平并逐渐增加的趋势。持续加码调控的主要房地产市场，2016年10月份~11月份成交量下调幅度都在50%左右，市场降温明显，预计后续库存将在2017年一季度出现上升。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示，库存规模持续下滑主要有两方面的动力，即一二线城市总体上销售状况不错，三四线城市也在积极完成置业，所以引起此类房地产市场数据的变化，即房源在不断减少。

　　严跃进指出，对于此类市场来说，通过销售数据可以看到，存在一个较为积极的变化，即很多房源都在面临解套的机会，机会在于很多房源过去根本没法销售，但现在都是香饽饽。一般来说，大城市的去库存状况主要在6个月左右的水平，三四线城市主要在一年半的水平，总体压力都在减少。去库存未来需要依赖市场销售和其他策略。销售方面需要靠刺激购房的方式来进行；而通过物业结构转变，比如充当保障房等，也是一种结构化的去库存模式。

　　进入2017年后，楼市调控依然发力从紧，分类调控、因城施策的调控思路非常清晰。

　　近日，国家发展改革委、住建部、银监会等相继发声从严调控，稳定今年房地产政策预期。国家发展改革委主任徐绍史表示，去库存，现在我们碰到的矛盾是：一二线城市的高房价，三四线城市的高库存。相关部门和地方政府采取分城施策措施，最近房价已经得到有效控制，正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规和财政金融政策。当然，去库存还要考虑到有1亿人要进城，要把棚户区改造的货币化安置和城镇化过程中消除三四线城市的库存结合起来。

　　银监会明确表示，分类实施房地产金融调控。住建部也要求，2017年要千方百计抓好房地产调控，继续执行好已出台的限贷、限购、增加土地供应、整顿市场秩序等措施，确保房地产市场平稳健康发展。

　　据初步统计，截至1月3日，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京等23个城市发布了楼市调控政策，重启限购限贷。从2016年11月以来，杭州、武汉、深圳、成都、上海等热点一、二线城市升级了调控政策。其中，郑州成为全国第三个认房又认贷的城市。石家庄、福州加强了商品房备案价格监管。

　　中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，元旦过后，部分地区房地产政策持续收紧，成交量继续下降。政策收紧与此前中央经济工作会议所提出的建立长效机制，回归住房居住属性，推动房地产健康平稳发展相呼应。

　　陈晟认为，分城施策，协同作战，综合运用金融、财税、土地、立法等手段，既能抑制房地产泡沫，又能防止出现大起大落；既能抑制一、二线城市过热，又能带动三四线城市去库存，实现楼市调控目标。预计接下来楼市调控的成效会进一步显现，而从全年来看，楼市将整体趋稳。

　　对于未来政策走势，中原地产首席分析师张大伟认为，未来政策将“托底盖帽”，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础上，调控政策也开始出现了明显的分化，“托底盖帽”开始出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策如部分城市的信贷收紧。如果部分城市房价涨幅过快，还会继续出台限购政策。

　　其实，中国房地产市场的周期性较为明显。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对中国经济导报记者表示，从周期上看，本世纪以来，中国房地产的周期时间大约为3年，上升期1年半左右（包括2009年刺激下的上升期），下降期1年半。主要原因是受到政策调整影响，加上预期相应变化，居民真实需求推迟或者提前释放，投资及投机也如影随形，从而导致房地产市场短期上下波动。2013年是中国房地产市场的转折之年。2013年之前10余年，每次出现的调整都是在政策打压下的结果，每次出现的反弹都是市场自动反弹（除2009年外）；2013年及其以后的调整是在没有任何干预的情况下，房地产市场的自发调整。2015年市场无力自动反弹，是在政策刺激下反弹。本次周期从2015年下半年开始转升，2016年可能调整，到2017年下半年完成。

　　对于2017年的走势，倪鹏飞表示，在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提下，未来一年内，全国层面的房价涨幅在2016年第四季度的短暂调整后，将于2017年第一季度有较大幅度回落，第三季度涨幅将出现负值，此后降幅收窄。房地产投资增长幅度在经历第一季度的波动后，二三季度缓慢回升，2017全年增幅在2%左右，在2016年较低增长的基础上继续明显放缓。同时，一线城市的房价增速将有所放缓，并存在波动调整的可能，住房开发投资增速将会有所增加。二线城市的房价增速会相对平稳，住房开发投资增速或将出现较快幅度的回升。

　　从宏观环境上看，倪鹏飞认为，一方面，宏观经济增长2017年仍将低于上一年，但已经呈现出一些积极的迹象，表明经济下行压力在缓解。另一方面，美联储加息和人民币贬值给房地产、金融与宏观经济带来一定风险，但也有一些正向影响，总之，宏观环境将为2017年楼市的平稳调整创造条件，但也仍存不确定因素。