疫情放开后，随着中国经济的强劲复苏，近期外资狂买中国资产，据统计，截止2023年2月9日，通过沪港通流入A股的外资规模已飙升至1410亿元人民币（合210亿美元），是2021年同期创下的历史纪录的两倍多。与此同时，外资机构纷纷上调了对中国的经济增长预期，纷纷加速在华布局。而在房地产领域，由于国内房地产行业的调整周期还在继续，外资参与其中的方式有了新变化。为了厘清海外机构投资房地产的策略及投资方式，同策研究院策划了本期专题《近三年外资机构投资中国房地产市场梳理及底层逻辑分析》。

　　自2021年起至今，黑石、高盛、领展、普洛斯、贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫、华平、新世界发展等外资和港资正在国内房地产市场加速布局。据公开信息统计，外资、港资在国内房地产市场公开拿地或收购投资项目至少约994亿元，其中还不包括外资港资在房企股权和债权方面的投资。项目不仅涉及写字楼、购物中心，还包括物流仓储、数据中心、长租公寓、生命科学产业园等物业类型，主要集中在北上广及周边的核心重点城市。此轮，外资港资加码中国房地产，追根究底都是有利可图。

　　从同策研究院统计数据来看，2021年至今，外资港资约80%项目选择为非住宅物业，其中产业类地产成为投资热门，（文件较大详情公众号后台回复“外资”获取）。除受到住宅市场下行周期影响、政策调控等外部因素外，由于外资本身不具备在中国进行独立住宅开发的能力，既没有品牌效应，又没有专业团队支持，部分还受到开发资质的限制，所需投入的人力物力与收益并不成正比。

　　外资在国外经历几轮房地产市场变迁后，擅长资产管理。其策略就是长期看多中国实体经济和消费内需的增长力，通过投资持有型物业，获得长期的持有收益。以黑石集团为例，作为全球最大的另类资产管理机构，其四大业务板块分别为房地产投资、私募股权、信贷及保险以及对冲基金，截止2021年资产管理规模在8809亿美元，其中房地产投资业务占比31.72%，资产分布在全球范围内的物流、办公、工业、多户型物业、出租房、酒店和零售等物业上。

　　2021年中国公募REITs的成功推出与上市，标志着市场的逐步成熟，底层资产的流动性大幅增加，资产估值将随之上涨。加之，仓储物流、工业、IDC等行业在中国具备较强产业基础，伴随中国的新型工业化转型，巨大的市场消费和需求，将带动相关产业园本身的升值潜力大幅提升。对于资本而言，产业类地产投资更具灵活性和升值空间。

　　其次，这类资产在二级市场的长期收益率较高且稳定，从近几年美国市场各物业类型年化综合收益率来看，即使在疫情之下，仓储物流、工业地产、数据中心等资产仍保持良好的综合收益率，具备穿越周期的能力。

　　此外，受房地产行业暴雷事件影响，房企为自救折价出售优质资产，也为外资入场提供了良好契机。

　　图：2018-2021年美国市场权益型REITs各物业类型年化综合收益率（%）

　　在具体物业上，根据公开信息统计，在外资港资2021年起收购投资的项目中，超过三分之一涉及到物流仓储地产，是外资港资投资的热门选项之一。

　　近年来，随着国内物流行业的稳健增长，带动物流仓储费用的逐年增长，2021年中国社会物流费用达16.7万亿，其中物流保管费用为5.6万亿，占总费用比例33.5%。政策的出台推动，政策红利不断释放，也助力物流保管费用的逐年增长，物流仓储市场规模的不断扩大，长期投资价值突显。

　　尤其在疫情背景下，快速物流行业更表现出其重要性，并伴随中国消费市场提质扩容，衍生出新兴驱动力，收益率在各类物业中位于前列，2021年年化综合收益率达79.4%。加之，当前公募REITs资本化退出可能性的叠加，资产的流动性也受到保证，因此被资本所青睐。

　　除物流仓储地产外，生命科学产业园也受到资本关注。作为新经济基础设施的重要组成部分，叠加新冠疫情推动，生物医药行业需求催生了更多产业园区机遇。

　　对于生物医药产业而言，业态孵化短则三五年，长则十几年，这与外资资金成本低、长期投资的操作相契合。除租金收入外，外资可以进一步在园区内寻找增长潜力的生物医药创投公司，通过建立生物医药基金对其进行股权投资，以获得更高的收益，并反哺园区运营，让企业与产业园进行深层次合作，协助提升园区的营商环境。

　　同时，由于并不是所有的园区都能承接生物医药公司的各类研究开发方面的需求，例如无菌实验室、高昂的实验器材、废弃物处理等，生物医药行业的租赁需求逐年扩大。加之疫情到来，生物医药产业园的租金持续上扬，空置率大幅下降，整体呈现出供不应求的格局。

　　图：张江生物医药产业园和非生物医药产业园的租金和空置率比较（元/㎡/天、%）

　　此外，公募REITs也为项目资金退出变现提供新通道。2022年11月28日，全国首单生物医药产业园REITs——华夏和达高科REIT正式获批，成为全市场第24单获批的公募REITs产品。全部配售对象拟认购数量总和为200.893亿份，为初始网下发售份额数量（1.295亿份）的155.13倍。按照发售价格计算，华夏和达高科REIT网下发售共吸引资金564.11亿元，获资本追捧。

　　自2018年起，新基建就是国家大力发展的产业方面。伴随近年5G基建、物联网、人工智能、工业互联等其他相关新基建板块的兴起，数据存储需求势将呈现几何倍数增加，承载数据的数据中心（IDC）项目再一次成为外资投资的热门选择。

　　IDC主要资产就在于机房、设备、土地、知识产权等，需要在初期投入巨大的资金，这本是IDC的难点之一。但公募REITs为解决问题提供可能，通过资本化退出完全可以收回初期成本，而后续运营主要就在于电力的维运，完全能通过业务运营收回。可以说外资收购IDC项目，解决牌照问题后，未来基本上是一本万利，甚至在政治上能掌握一定主动权。

　　通过外资港资的投资项目可以看出，部分资本尝试性的进入一些新兴物业，例如长租公寓、免税商业综合体等。一方面是基于政策推动和国家战略规划，能通过投资享受政策红利。另一方面也是市场导向下的产业逻辑。后疫情时代，人们对居住、消费提供更多需求，带动承载产业的物业主体的规模扩大，配合基础设施公募REITs对于资产退出的完善，因此成为受到资本关注的投资风口。

　　根据信息统计，港资在传统物业包括购物中心、写字楼等也有所涉猎，例如凯德集团、香港置地等。作为资本，它们在中国内地扎根多年，具备在商业和办公领域的开发和运营实力。其次，由于疫情和行业震荡，收购资产或运营情况不佳，或持有人陷入债务危机，或为短期回笼资金，可挑选优质资产众多，并能以折扣价达成交易，伴随未来市场回暖存在较大的升值空间。

　　以凯德集团在北京收购的博瑞大厦为例，项目估值29.1亿元，最终以20.37亿元成交，折价3成。该项目位于北京CBD商务区，是国内众多金融、保险、地产、网络等企业总部的所在地，总建面8万平方米，包括甲级写字楼和商业配套，项目区位和品质整体都不错。其背后债权人为厦门国际银行，由于前两年未能通过市场化方式退出，为回笼资金，厦门国际银行选择降价法拍，而后被凯德集团拿下。

　　在投资具体资产之外，外资港资也对中国房企的股权和债权进行收购，其中核心重点在于资产。在近两年房企暴雷背景下，多数房企尤其是民营房企，或多或少存在流动性风险，公开发行债券违约比比皆是，股价持续走低。

　　股权投资选取的房企，具备两大特点，一是虽然房企存在一定程度的流动性风险，但本身资产优质，例如融创、碧桂园服务，二是房企属于优质房企，处于政策白名单中，但未来企业发展需要一定资金支持，例如旭辉、万科。对于资本来说，这类房企风险只是暂时的，给予一定资金支持，活下去不是问题，能通过以当前的股价较低水平投资，伴随市场信心恢复，未来也能获得较高的收益。

　　而债权投资则主要看资产的规模，例如汇丰、贝莱德、马拉松资本等外资低价买入恒大债券，主要期望在债务重组后，作为债券持有人获得丰厚赔偿。

　　本期专题完。后续我们将继续追踪外资机构在华的地产布局，做进一步研究。有咨询需求的可电联同策研究院。