由上海交通大学上海高级金融学院与美国康奈尔大学约翰逊商学院联合主办的“2018中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”日前在上海盛大举行。

　　其中“城市更新与地产金融的发展趋势”这一专题邀请了业内各领域的专家大咖做客，美国普衡律师事务所房地产业务部的合伙人管荣主持，全面梳理了城市更新与地产金融的发展趋势，深度剖析了行业现状，探索了房地产行业未来发展的新方向，为地产金融的发展策略提供详实的专业观点和前沿思考，更为未来中国房地产业的发展献计献策。

　　首先是聚力。买的起房子的人会有很多房产，买不起房子的人永远是租，所以这是结构不平衡。其中存量资产就会产生，运营会有很大机会，是中国历史上史无前例的机会。此外，中国房地产的纯金融属性特别强。

　　其次是改善性需求。在一线城市资产的优质度、回报率和租赁的回报率都较高，所以房子拿来是租的，在一二线城市回报都很好。而在二三线城市，包括文旅项目，它的租赁回报就很低，除非是小型别墅。

　　未来，中国的流动性在迅速增长，中国人口的流动频率加上不动产之间的层级或者化学反应，会导致中国的房地产未来十年从不动产变成“动产”，所以房地产的开发、运营、管理的逻辑都会发生变化。

　　最近，广东某市要求房地产销售从预售变成限房销售。这一信号释放后，在未来两到五年内，整个中国房地产业将迎来翻天覆地的变革。投融资模式改变后，现有的市场参与主体首先将面临行业整合；其次是对整个投融模式的结构性或根本性的调整；再次是产品也会发生巨大的变革。未来在中国地产金融或与地产相关的整个金融投融资模式的金融属性将更强。

　　未来，在开发端可能是以中国的地产基金为主导，前端的主体将从原来传统的地产商投资主体变成地产基金；后端大量的供给可能会形成从开发转向运营的时代。

　　此外，从整个开发的节奏和周期来讲，如果房地产销售从预售变成限房销售，首先供应量会减少，第二市场分化明显。在一二线城市，土地供应是抑制的，所以无论销售还是供应都呈下降趋势。而在一些新兴城市，随着城镇化率进一步提升，其供应量或者成交量会进一步上升。

　　从整体的增长趋势来看，对于一些新型的业态、产品、物种，可能需求供给会呈上升趋势。但是原来结构失衡的区域，下降的影响包括价格下调的可能性还是非常大的。

　　众所周知，其实房地产市场的产品业态是由政府决定的，土地是政府供给的，规划是最后政府核定的。而现在在所有开发当中，所谓未来的新兴业态，比如特色小镇、文旅小镇、物流地产、康养以及产业地产、人工智能等等，都是政府想要的。所以我们把握宏观层面对未来中国经济产业结构的调整方向就是：政府的偏好在哪里，未来受欢迎的产品就在哪里。

　　房地产业从中长期来说是不可能衰退的。经济周期，经济铁律，供求平衡，永远是无法改变的。房地产是支柱产业，压房价的举措都是片面的。自然的经济规律是不可以违反的，这是我在香港的经验。

　　我看好中国的房地产。在中国，如果你把某个行业做好了，面对的市场就是全世界最大的。如果你把房地产做好了，就一定可以赚钱。稳定房价是对的，但在增加供应量方面，现在中国政府是限制需求量，而在增加供应量上做得很少。

　　众所周知，传统房地产市场是指住宅市场，从现在开始一定会往上走，至少五到十年。此外，文旅到2025年是10万亿级的消费性需求，虽然市场比较大但真正做得好的标杆性企业还没有。这是一个大市场，你只要做得好就可以了。

　　再来看地产金融，其实做基金就是一手把好项目，另一手去争取好资金。在行内真正做得好的房地产基金还很少。而想要做房地产基金，你必须是开发商，这样你才能既对房地产有深刻的了解，又有金融基础。所以项目本身要好，基金的结构要好，这样找优先机会就比较容易。

　　从投资规模角度来看，中国房地产主流的投资还是开发商，而且以住宅为主，这恰恰跟国外情况相反。比如美国房地产投资市场是以金融机构投资人为主，以非住宅的商业地产或另类地产为主，这可能也是中国未来的房地产投资的方向和潜在机会。

　　中国的房地产项目投资机会是很多的，尤其是目前市场处于价格波动和行业洗牌的周期，会有很多的优质投资机会浮现出来。

　　中国不缺资金，但比较缺资本（Equity）。中资投资人更喜欢偏债权属性投资，不太喜欢做股权投资，这跟外资房地产机构投资人恰恰相反。在中国，项目多钱也多，但经常会面临钱找不到好项目，好项目也不容易找钱的情况。

　　我个人感觉造成这种局面的原因，可能是中国的房地产投资市场的专业化和职业化发展还不够，中国目前还没有特别优秀的房地产基金和基金管理人涌现出来。

　　我主要从两个维度的行业观察得出这个结论，一个维度是中国房地产基金规模，不论是人民币基金还是美元基金，中国单支房地产基金的最大规模大概在一百多亿人民币左右，而美国最大的单支房地产基金，即黑石最新一期房地产基金规模可以做到180亿美元，黑石整体的房地产基金资产管理规模已经达到约1200亿美元。可以看到，中国房地产基金与外国房地产基金从是规模角度，差距还很大。

　　另一个维度，中国房地产基金管理人即使在中国作同业比较，差距也非常明显。中国在PE领域已经跑出来很多优秀的基金管理人，高瓴最新一期PE基金的规模募集到170亿美元，中信产业基金、厚朴、云峰最新一期美元基金都是超募，募资规模都在二三十亿美元，原KKR的刘海峰新创立的德弘资本首次募资就募到二十多亿美元，原华平的黎辉新创立的大钲资本首次募资就募集到十几亿美元，从这个角度来看，中国房地产基金管理人差距还很大，但从另外一个角度来看，中国房地产基金管理人未来还有很多空间。

　　工银国际最近两年的房地产投资策略是，聚焦北京上海，聚焦写字楼、物流、产业园等商业地产板块。我们的投资比较灵活，既做股权投资也做夹层投资，资产价格便宜的话我们愿意投股，资产价格偏贵的话考虑投夹层。

　　总之，中国的房地产市场很大，项目很多，周期变化很快，投资策略和投资结构需要比较灵活。

　　从上市结构来说，这几年到海外上市的产业结构有了很大变化，从之前的出口导向型、人工密集型、资源垄断型、基建型的资源类，到现在的服务、科技类，转变趋势明显。

　　从房地产企业在海外融资的阶段来说，前几年房地产企业高速增长时涌现了很多优秀的企业到香港上市募集资金，之后数量是下降的，特别是二三线房地产企业到海外募集资金难度还是比较大的，因为投资者对于宏观房地产政策的不确定因素存在一些担忧。

　　从融资形式上来说，债权融资更活跃，这跟房地产企业的融资政策和管道的调整政策相关，另外也与海外和中国市场的息差有关。总体来看基准利率还处于上行通道，此外人民币的汇率不确定因素增大了，这对债务融资意味着未来还本付息的压力更大。